以科技赋能，物业行业已经踏上一个全新征程

在互联网浪潮下，数字经济已经成为全球最重要的经济形态，以数字化、网络化、智能化为主要特征的“智慧城市”，已是全球各大城市竞相发展的新方向。

在智慧城市的发展中，智慧社区作为其中的重要组成部分，是对智慧城市概念的继承与发展，而智慧社区则离不开智慧物业的推动。

正如广州市物业管理行业协会会长李永新在2020广州国际智慧物业博览会上所说，物业已经不仅仅是满足业主居民对美好生活的追求，未来还要为城市管理与社区服务贡献力量。

在这场智慧物业博览会的盛宴上，安保服务机器人、垃圾分类机器人、巡检机器人云集，物业与5G、AI、云等数字化技术的结合，格外吸人眼球。

以科技赋能，物业行业已经踏上了一个全新征程，而智慧化、数字化将成为这个时代的主旋律。

竞逐物业赛道

由于疫情的爆发，物业史无前例地站到了C位。

这个新亿万级蓝海行业，拨动了一众房企的心弦，房企开始通过分拆上市、转型数字化、上下游收并购、进军社区电商等多种方式在这个新赛道里角逐。

8月6日，融创中国宣布将分拆物业上市。而就在一周前，恒大亦表态将分拆物业上市。至此，top4房企中仅有万科未有分拆物业上市计划。另据方德证券统计，上半年递交招股书的物业管理公司数量已达13家。

方德证券分析人士认为，物业管理行业看得见的成长空间是巨大的。同时，在科技革命驱动下传统物业服务向智慧化、生态化的转型升级也为整个行业带来了更大的想象空间。

事实上，智慧化、数字化已经成为当下物业的一个新标签，不少物业公司纷纷通过更名表达转型智慧化的愿景。其中，华润物业更名为华润物业科技、龙湖物业更名为龙湖智慧服务、金科服务更名为金科智慧服务等。

而作为上市物业头部企业的碧桂园服务则开始通过收购物业上下游产业来加强自身竞争力。4月至5月期间，其先后收购家居品牌帝欧家居、蒙娜丽莎;6月，其完成收购合富辉煌集团3.53%的股权，涉及房地产代理服务业务;7月，其宣布将分两阶段收购城市纵横，主要业务为城市楼宇电梯海报媒体的开发、运营和广告发布服务。

此外，还有多家物企也在尝试抢夺社区电商蛋糕。其中，建业新生活开创了社区服务电商平台“建业+”;金地物业则联合支付宝开展电商合作。

之所以多方位布局增值业务，背后的原因是房企看到了社区经济庞大的利润空间与价值。在物业行业，有一种默契：基础服务是“基本盘”，有效的增值服务才是物业盈利的“快速通道”。

而这并不是无的放矢。8月11日晚间，时代邻里公布的2020年上半年业绩显示，公司综合毛利率为28.4%，但社区增值服务的毛利率高达55.5%。

正如正荣物业董事长兼总经理黄亮2019年接受专访时所说，如果根据业主的需求做一些增值服务，就会有越来越多的业务注入进来。增量扩张的增值服务，才是打破物业发展瓶颈的突破口。

科技助力产业升级

归根结底，物业行业属于服务领域，本质上是服务能力的较量。

但物业行业仍然面临人工成本过高、效率过低的痛点。亿翰智库、嘉和家业联合报告指出，作为服务型企业，物企拥有劳动密集型行业的痛点，即用工成本高。2019年行业人力成本占总服务成本60%以上，以头部企业碧桂园服务、雅生活、保利物业为例，企业雇员福利开支分别占总成本的61.3%、66.6%、62.5%。

另据新华网报道，截止2019年中国所有物业管理系统加起来的使用率尚未达到物业公司总和的40%，其中已使用管理系统的物业小区在线缴费、线上报修等功能的使用比例不到65%。这意味着大部分物业公司还未充分利用信息化手段来实现社区管理。

然而，随着物业服务企业上市之后服务基本面扩大、企业服务管理半径被拉长，物业行业不得不加速转型升级以应对市场对物业的新需求。对于破解人工、效率这一难题，新大正物业副总裁廖才勇、鸿坤物业助理总经理曹立新在中国城市(镇)运营商大会上不约而同地提到，疫情之下，物业行业数字化、智慧化势在必行。

兴业证券报告指出，以现有技术估算，智慧物业可以降低物企营业成本约3个百分点;科技赋能预计会为每个物企节省平均1.1万安保人员和0.4万保洁人员。

佰思社创始人公衍奎告诉财经网，目前机器人可以分为工业、服务、加特种三类，其中多数服务类机器人都与社区相关。“近五年，人工智能与机器人呈现出指数级增长趋势，近两年产品熟化加速了。但智慧化物业服务现在还刚刚起步。”

究其原因，在于数字化落地存在难点。朗新科技旗下云筑智联科技有限公司品牌经理宋婉宁表示，这些难点包括数据互通难、需下载特定APP、平台功能单一、不能满足业主需求等。

“但这些问题不是不能解决。”宋婉宁举例称，朗新云筑为合作的物企提供了在支付宝和钉钉端实现物业收费、缴费、报事报修、能耗管理等功能的一站式服务。此外，还与很多智能硬件做了集成，比如在广西南宁盛天茗城小区将智能门禁与其他系统相互打通，可以实现在同一个系统后台同时对物业日常工作及小区出入口进行统一管理。

据财经网了解，中海物业、彩生活、绿城服务等物企也已经在与京东、360、商汤科技等科技公司合作，进一步提升自身在智慧社区上的运营水平。

而这种方式也颇受业主青睐。多项调研表明，有物企耗资百万研发了自己的物业管理系统，但是效果并不理想。而朗新科技与物企的合作模式则在一定程度上值得借鉴，即无须业主下载专门的APP，而是可以在支付宝上直接使用，这样则大幅降低了使用门槛，使得业主普及率最终能够达到超9成。此外，优质供应商的选择及货源、库存等问题也是打开物企社区电商业务的核心难点，朗新科技是将淘宝淘联盟的海量商品作为社区电商的货源，使得物企可以0成本0投入0库存，就能构建自己的社区电商生态。

除去科技公司的加持之外，自疫情发生之后，政府层面也开始关注和支持智慧物业的建设。2月27日，商务部召开网上例行新闻发布会上，商务部市场运行司副司长王斌表示，新冠肺炎发生以来，各地在做好疫情防控的同时，推出一系列便民保障服务的新模式、新业态，打通末端配送“最后一百米”。

6月22日，银川市人民政府办公室则发布了关于印发《银川市推进智慧社区建设实施意见》的通知。其中，明确提到充分发挥社区重要载体作用，促进社区治理及社区服务更加高效、精准、智能、便捷。

宋婉宁也表示，不论是从政策层面还是消费者接受层面，现在对于物业行业都是一个很好的发展机会。

社区经济迎新机遇

而机会有时候是可以成串出现的。7月30日，中共中央政治局会议指出，要加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

国内大循环的核心之一是促消费，这其中包括国家层面的消费和居民层面的消费。而社区消费作为居民消费的重要一环，智慧物业的加持将进一步促使社区消费升级。

第一物业CEO刘培庆认为，因为疫情期间，外卖、快递进不了社区，但物业是长期存在的。这时候，业主开始接受物业电商中的买菜业务、社区代买等服务。如果发展得好，社区电商也不失为物企拓展业务的一种方式。

社区电商的机会在于整合社区商业。刘培庆解释，社区商业覆盖的是社区周边三公里的实体商业，物企可以整合到自己的平台上，这是其他平台无法精准覆盖的。

“规模企业这部分收入会逐年提升，但是速度可能会比较慢。”刘培庆说，这主要是因为物业做电商有瓶颈存在。比如在北京，几百个物企管理几千个社区，但是一个物企不能覆盖其他物企的社区，就像万科的业主不会使用龙湖的APP。“但这个市场前景广阔，从商业模式来看是可能的。”

朗新云筑总经理林海潮则表示，从另一个角度看，进入壁垒也让物业发展电商具有流量精准、变现快、复购率高的优势。从线下到线上，物业为业主打造的24小时在线服务，增强了业主的信任感，从物业渠道购买商品成为一种靠谱的选择。而物企通过发展多种经营，有效拓宽了收入渠道，进而使社区商业形成良性循环。

不仅如此，物业发展电商还能让业主消费选择更加多元化。林海潮在谈到他们所服务的物企时，讲了这样一个故事。泉州太平富邦物业曾在自有小程序“睿管家优选”中尝试卖香椿，这种蔬菜在南方很少见，很多人也不知道香椿这种食材应该怎么处理，有业主在物业小程序里买了香椿以后，在业主群里教大家包饺子，群里的业主就觉得很有意思，纷纷在物业的小程序中下单购买香椿，这种UGC分享然后刺激消费的新方式，也可以让社区经济更加多元化、更加繁荣。

此外，物业电商模式还提供了一个全新的消费场景。因为物业更了解业主的生活需求，提供的商品和服务更加贴合居民、业主需求，能够实现为社区量身定制。同时，可以根据业主群反馈及时调整优化选品和服务品类，以达到合作共赢的目的。

例如，在建业新生活打造的“建业+”平台中，业主群体可通过这个平台购买新鲜食材、优选的日用品，还能享受建业旗下以及河南省域内众多商业、酒店品牌的VIP服务。

而在去年双十一期间，支付宝联合金地物业尝试在其下辖的100个社区里推广线上电商合作，短短几天就产生了370多万元流水。截至目前，金地物业推出的支付宝电商小程序——金品拼拼交易额已达 5100万元，平台分销者超过3万元，已服务1000个小区。

太平富邦物业则选择的是精选小品类电商服务。在小区里建设前置仓，并将粮油米面等生活必备大件商品放在前置仓里，当业主在小程序“睿管家优选”下单时，小区物业服务人员从前置仓中将商品送到业主家门口，整体配送速度比O2O商家提升了50%，因此也让物业自营电商模式更具竞争力。

探路智慧城市

而智慧化物业的作用绝不仅仅止于此。

早在2016年，习近平总书记就提出新型智慧城市的概念。今年3月，习近平总书记赴浙江考察时指出，通过大数据、云计算、人工智能等手段推进城市治理现代化，大城市也可以变得更“聪明”。

公衍奎则表示，智慧化社区是智慧城市中重要的应用场景与单元，也是城市智能安防、智能水网电网、智能生活服务的重要节点。“智慧社区做好了，能直接改变大众的感知，进而才能真正改变大众生活。”

而智慧化社区离不开智慧物业的助力。以人脸识别门禁系统为例，业主只需“刷脸”就能进入小区，这既能让小区业主更直观地体验科技带来的便利，也可以提升社区安全防范风险的能力。而就在疫情期间，朗新科技为福州市晋安区民政局开发的“晋我家”平台还将小区入口的智能刷脸设备“复制”到出口，通过构建起来的数字化网关，实现“出入同管”。这个小小的升级，让智能门禁系统不再只是一个“门卫”的角色，更担负起了小区科技防疫的职责。

如今，从门禁、路灯、维修申报、自助缴费、便民服务、邻里生活、充电服务、小区消防到停车服务，一系列依托云计算、物联网、大数据、图像解析和AI技术，打造集社区管理和服务为一体的新型智慧社区建设已经成为现实。

而这并不是物业的终点。从智慧社区到智慧园区，再到智慧城市，物业服务的范围正在逐渐变大。

城市空间整合服务最早诞生于2018年，是万科物业基于珠海横琴“物业城市”的创新管理实践推出的新型空间管理模式。该模式通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，对城市公共空间与公共资源、公共项目实行全流程“管理+服务+运营”，最终实现政府主导、企业运作、社会广泛参与的新型城市治理生态圈。

对于城市服务的“诞生”，万科物业CEO朱保全曾公开表示，传统的城市管理模式下，因缺乏人手、技术与手段，频频出现城市内部失序、脏乱差等负面现象，如何将城市管理服务精细化，在前端通过政府采购模式，引入企业是一个解决方案，也将一改此前局面。

事实上，目前已经有企业联合政府共同进行智慧城市运营的案例。

比如，朗新科技辅助江苏无锡市政府打造了一款城市运营APP——灵犀，主要通过其中的锡康码实名认证+住房认证机制，针对社区流动人员及群租房人群进行高效精细的网格管理，截至目前已经协助政府主管部门实现了近1000万来锡和在锡人员的智慧化管理。

而万科物业则辅助珠海横琴政府，以大数据为支撑建立起了横琴物业城市指挥中心。一方面连接路灯、树木、中转站、环保垃圾屋、公交站台、城市桥梁、车辆、人员、作业轨迹、网格数量、绿化样点等各类城市部件，进行实时跟踪，可视化呈现;一方面基于收集到的数据进行综合分析，对容易出现问题的时间、地点、影响因子做到提前掌握和合理预测，实现即时报警、智能派单。

此外，居民也可以在万科物业为横琴打造的“城市物业”APP上“一键解决”上报、办事、咨询、服务、投诉、举报等问题，甚至对小的城市治理问题也可以深度参与，共建共治共享正逐步变为现实。

可以说，以互联网为渠道提供精细化的物业服务，可以形成业主、物业、商家、城市全面参与互动、共生共荣、相互促进的关系，也使物业真正融入生活，提高社区甚至城市生活的舒适度和幸福感。

尽管智慧社区还在发展中，智慧城市建设也还在起步阶段，但智慧物业的一小步改变，最终将逐级汇聚成为整座城市的大转变。