每周研究精读 | 杭州合肥土拍依旧“火爆”，2022年房企偿债能力报告（04.24-04.28）

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克而瑞研究中心“每周研究精读”，聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。

观点

【资料图】

专题

上海住宅产品结构特征及热销项目亮点透视

2022年，上海楼市虽然仍有较强的韧性，但是伴随着供应放量，新房市场已经由卖方市场转向买方市场，优质产品和滞销产品的分化更为明显。

本文中，我们将从供给端和需求端两方面，对住宅产品的房型、面积等指标予以分析，了解上海新房市场的结构性特征，并深入分析不同面积段热销产品的产品力，为企业的项目相关决策提供有力参考。

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专题

2022年房企偿债能力报告：

87%房企资金链继续恶化

从54家重点样本上市房企的财务情况来看，期末样本房企的现金持有量同比出现近23%的下滑。与此同时，总有息负债微增0.06%，与2021年大致持平；其中短期有息负债上升10%。在此背景下，调整后的非受限现金短债比下降至0.68，房企短期压力持续加大。

从2022年样本房企三条红线分档结果来看，绿档房企占比从2021年的44%大幅降低至2022年的24%，以央国企为主；黄档和红档房企比重均有扩容趋势，其中红档房企更是逐年占比上升，从2021年中的7%不断提升至2022年的31%。

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土拍点评

杭州合肥土拍依旧“火爆”

碧桂园28亿拿地

4月25日，长三角两大热点核心城市杭州、合肥同日进行宅地集中出让，杭州今年以来土拍持续高热、合肥首轮也出现了八成地块竞品质的火热景象。在今日土拍中，虽然两城供地质量不如前次，但土拍依旧“火爆”，杭州三分之二地块摇号成交，整体溢价率8.47%，其中民企势头强劲，合肥则有10宗地块进入竞品质阶段，整体溢价率高达12.39%。

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年报点评

中国金茂：销售回款率104%

融资成本持续下降

2022年中国金茂实现全口径销售金额1550.0亿元。2022年积极抓销售回款，全年销售回款1616亿元，销售回款率达104%，较2021年全年94%进一步上升，居行业前列。2023年中国金茂供货2500+亿元，管理层表示只要达到60%去化率就能达到全年的销售目标。此外值得注意的是，城市运营持续贡献较高业绩，来自城市运营的销售金额占比与去年基本相当，为25%。

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月报/周报

土地月报

成交规模延续历史低位

沪、杭集中土拍高热“接棒”（2023年4月）

从规模上来看，4月全国土地市场成交规模仍在较低位。热度方面，由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳，房企竞拍积极性显著提升，譬如上海挂牌的19宗地中有15宗进入一次性报价区间，杭州12宗地有8宗摇号成交，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。受预供地制度的影响，月内流拍率维系在11%的相对低位。

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新房周报

供应增加后一二线成交上升

三四线仍降（04.17-04.23）

2023年第17周，一二线成交继续回升，三四线微跌。具体来说，一线指数环比回升10.01点至122.04，北京成交显著放量，广州、深圳环比持稳，上海有所回落。二线成交指数环比回升2.52点至67.91，成都成交继续走强并领跑，武汉、宁波等回调较明显。三四线成交指数环比微降0.61点至115.57，佛山高位回落，东莞、惠州亦走弱，中山、九江等则环比倍增。

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二手房周报

14城成交增13%再新高

深莞蓉苏等表现强势(4.17-4.23)

14个重点监测城市二手房成交面积242.1万平方米，环比增长13%，同比增77%，创2022年以来新高。

分城市来看，深蓉莞成交表现强势，深圳二手房指导价不再影响放贷，政策利好下市场信心提振，成交达到有指导价以来单周最高，成都、东莞成交分别突破70万平和10万平大关，较周平均分别增59%、82%。反观京厦杭成交仍显疲态，北京成交同比仍跌、较周平均仅增18%，杭州、厦门成交环比更是不升反降。

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土地周报

土地市场量价齐升

上海土拍再现火热（04.17-04.23）

4月17日-4月23日，受到上海年内首次集中供地的影响，本周重点城市成交土地规模大涨，总成交建面达到551万平方米、总成交金额897亿元，环比涨幅分别为60%和368%。且地市热度也在一线城市优质地块的带动下明显提升，上海、广州部分地块超20家房企参拍、多宗地块触及最高限价，总体溢价率升至8%，土地市场呈现量价齐升的走势。

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直播分享

三四线投资聚焦与收缩

聚焦近期火热的土地市场，尤其上海、杭州、苏州、成都等核心一二线城市在优质地块的加持下，市场呈现点状回暖的态势。而对于三四线城市的土地成交，公开信息的报道相对较少，究竟目前企业对三四线投资策略有怎样的调整？整个三四线的投资市场出现了怎样的变化？今天将围绕三四线投资展开分享。

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本期编辑 | 土木

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