史上最大房地产基金逆势募资304亿美元 黑石真要抄底了吗？_全球今头条

4月12日，黑石宣布，旗下最新全球房地产基金 Blackstone Real Estate Partners X（以下简称"BREP X"）已完成最终募资。BREP X 共获得304亿美元的总资本承诺，是有史以来最大的房地产或私募股权基金。黑石全球、亚洲、欧洲三大机会型策略目前共有 500 亿美元的资本承诺。

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黑石集团是全球最大另类资产管理公司，资产管理规模接近1万亿美元。黑石于1991年成立房地产投资业务，迄今管理的房地产股权投资资产约为3,260亿美元，是世界上最大的商业房地产业主。黑石旗下基金在全球主要地区和领域均拥有并经营资产，包括物流、住宅、办公室、酒店和零售。30 多年以来，黑石为BREP 全球基金中超过1000多亿美元的承诺资本提供了 16% 的净内部回报率。

不过，在美联储持续加息、地缘冲突及商业房地产市场低迷的大背景下，黑石集团的房地产业务也受到冲击。3月2日，黑石集团价值5.62亿美元的浮动利率商业地产抵押贷款支持证券发生违约，该证券底层资产为2018年黑石集团收购的芬兰房地产企业Sponda Ltd.拥有的63栋办公室和商店资产组合。

除了这次违约，黑石的投资者也出现“挤兑”倾向。自2022年10月开始，黑石集团旗下的房地产板块信托BREIT收到大量的赎回申请，2022年10月的赎回申请金额高达18亿美元，合计为基金净资产规模的2.7%。黑石集团公布数据显示，今年以来，赎回申请仍居高不下。1月的赎回请求曾创下53亿美元历史新高，批准了25%，约13亿美元；2月的总赎回申请为39亿美元，仅批准了14亿美元，占比35%。3月收到了45亿美元的赎回请求，但仅获批 6.66 亿美元，只占申请额的15%。

根据黑石的最新规定，虽然投资者每个季度可以赎回，但单月客户提款金额上限被设定为这只REIT基金资产净值的2%，单季上限为资产净值的5%，因此在1月和2月接连触及 2%的月度上限后 ，投资者在3月可赎回金额越来越少。市场人士指出，挤兑发生的原因主要在于市场投资者对黑石集团的资金流动性产生担忧。

黑石的违约也引发了市场对于美国本土商业地产贷款及其衍生品出现风险的担忧。近期，美银、高盛、摩根大通等大行接连警告，商业地产是美国经济的潜在巨雷。4月3日，欧洲央行发布报告，敦促监管机构加强对商业地产基金的监管，防止开放式房地产基金出现流动性错配。

不过，黑石集团并不悲观，反而认为现在是买入的好机会。黑石董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民在近期的采访中表示，预计大多数美国银行能够经受住目前的行业动荡。

“黑石的房地产投资状况良好。我们已经削减了办公楼板块的投资，而仓储等其他板块则表现优异。截至2022年底，黑石共有1870亿美元的待投资金，我们幸运地能够在资产价值上涨时期募集了大量资金，然后等待资产价值下降的合适时机，从而投资被低估的资产并取得增长。”苏世民称。

此次BREP X304亿美元的成功募集也表市场对黑石的信心。据报道，黑石从去年年初开始募集BREP X，虽然其并没有披露该基金的LP名单，但据此后的少量公开披露信息里可以发现，该基金承诺出资的LP里，多个州的教师退休基金都踊跃参与，至少包括：加州教师退休基金、德州教师退休系统、路易斯安那州和阿肯色州教师退休系统等。

黑石今日表示，由于预见到宏观趋势的变化，黑石房地产投资已将其投资组合从面临逆风的资产（如传统办公楼和购物中心）中转移，目前投资组合中约 80% 的资产集中于物流、租赁住房、酒店、实验室和数据中心等板块。BREP X 的规模和可自由支配的资本使其能够充分利用全球最看好板块中的机会。

黑石房地产全球联席主管Kathleen McCarthy表示：“我们在每一个市场周期中都利用自己的洞察力和优势为客户创造收益，将他们的资本用在有望带来丰厚回报的投资上。这次创纪录的募资体现出我们与有限合伙人建立的互信关系，我们非常感激他们在我们进入一个极富吸引力的投资环境之际能够继续保持信任。”

黑石房地产全球联席主管Ken Caplan表示：“我们认为，当前的市场为黑石房地产提供了绝佳机会。在当下这个市场波动和混乱时期，我们进行了一些最好的投资。此外，随着房地产不同领域的表现出现分化，板块选择的重要性愈加凸显，该趋势利好我们高度看好的投资主题。”

文/北京青年报记者 程婕

编辑/田野