今热点：地产新势力｜国企投资提速：建发系聚焦地产主业野望

21世纪经济报道记者唐韶葵、实习生黄俊钧 上海报道

4月26日，建发房产在成都土拍中以大约17亿拿下两幅地块。据记者统计，4月以来，建发房产已在浙江丽水、上海、无锡、成都等城市拿地金额超过120亿，除了在上海联手保利发展70亿拿地之外，其他地块均为独立获取。

2020年开始，建发房产加速扩张。2022年，建发房产新增土地货值908.5亿元、全口径销售金额1703.2亿元。据克而瑞研究中心发布的“2022年1-12月·中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算，建发房产位列全国第10名，较前一年提升11名。

(资料图片仅供参考)

作为厦门市属国资商业投资平台旗下业务板块，建发房产加速拿地的一个背景是：央、国企地产企业近两年开始加速投资。而建发在全国多个热点城市的投资表现，在这一轮国资土拍投资提速中颇为显眼。

一名长期观察国资改革的业内人士分析指出，随着国资改革的深入，国企开始聚焦主业、关注资产效率的提升，国资旗下房产业务板块近期在土地市场的活跃也可以说明这一点；房地产模式进入转型阶段，以单一视角解读国企当前的土地投资策略已不适用。以建发房产为例，它的投资提速，也是出于聚焦房地产主业与内部扩展利润贡献较多的业务板块的需求。

三年国资改革对于提升国企资产效率的推动作用显而易见。建发房产业务板块主要放在建发股份（600153.HK），而建发房产又控股了一个上市平台建发国际（01908.HK）。2022年，建发房产土拍市场呈现黑马之势，引发外界关注；进入2023年，建发房产拿地投资动作更快更迅猛。

建发国际2022年财报显示，自2020年以来，建发国际的平均融资成本逐年下降，2022年为4.33%，同比下降36个基点。2022年，建发国际末剔除预收账款的资产负债率为63.3%，净负债率52.6%，现金短债比5.5倍，同比增长1.6倍，期限结构较为稳健。建发国际的授信也较为充足，银行已批未提金额348亿元。此外，2022年末有息负债金额920亿元（包括银行借款及股东借款）。

建发房产低成本拿地的钱从哪来？综合媒体报道及21世纪经济报道记者不完全统计，建发房产投资资金优势在于低成本，体现于背靠国资大股东与联手央国企降低投资风险等两个方面。

一是金融机构、集团输血。建发集团与厦门当地金融机构关系良好。福建省第一家信托投资公司——厦门建发信托投资公司（下称建发信托）就是由建发集团设立的。建发信托还筹集了4000万港元给建发集团参股投资厦门国际银行。2000年，建发信托重组，成为厦门国际信托的股东。

建发集团的官网显示，目前公司持有厦门国际银行3.90%股份，为第五大股东；持有厦门国际信托10%股份，为并列第二股东。

背靠厦门市国资委，建发集团资金成本优势明显。建发房产能够获取多渠道、低成本的资金，也有来自于控股股东建发股份的加持。

据南方周末报道，截至2022年3月末，建发集团从各主要金融机构获得综合授信额度为3824.98亿元，尚未使用额度有1647.12亿元。

公开信息显示，2022年9月29日，建发集团又与中国银行总行签署战略合作协议。获得不超过1000亿元的本外币授信融资额度。

截至2022年上半年，建发集团向建发股份提供了70.39亿元的借款。据其中一笔建发房产从控股股东获取的约1.8亿元的借款公告显示，这笔借款的利率低于银行同期贷款利率，且公司无需提供担保。借贷利率低于银行同期贷款利率，且无需提供担保，也不会对公司经营造成不利影响。

不仅如此，建发集团还依托良好的信用，为建发股份等子公司提供担保。截至2022年6月30日，建发集团为建发股份、建发房产、联发集团分别提供了17.5亿元、232亿元、50亿元的担保金额。值得一提的是，联发集团是建发集团旗下另一房地产业务平台。

此外，建发股份在2023年3月31日公告表示，为支持各控股子公司和参股公司业务发展，满足其经营发展过程中的资金 需求，降低公司整体财务费用，公司计划 2023 年至 2024 年向各控股子公司和参股公司提供借款。据披露，建发股份为建发房产及其子公司授权最高借款余额达到170亿。

同一天，建发股份还发布关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的公告。公告显示，公司拟为建发房产、联发集团及其子公司提供总计370亿元的担保限额。

第二、通过与其他国资联手拿地，也保障了资金的低成本。在拿地总价相对较高的上海，建发经常联合其他央、国企拿地。在2022年上海全年的土拍中，建发以140.05亿获取5幅地块，位列全口径拿地额第五位。在刚刚结束的上海首轮土拍中，建发联手保利发展以70亿拿地，华发、保利发展等央、国企，是建发的常见拿地搭档。

从建发股份2022年财报数据看，不难理解建发集团房产业务在这一轮行业调整期意欲“弯道超车”的逻辑。

2022年，建发股份供应链业务营业收入6963亿元，同比增长17.7%；实现归母净利润62.8亿元，同比增长2.3%（调整后）；实现经营性活动现金流154.9亿元，基本每股收益1.93元。

房地产业务分部实现营业收入1365亿元，同比增长41.7%；归母净利润22.7亿，同比下降21.2%；净利率为5.15%，同比减少2.92个百分点。

由此可见，供应链业务营收与利润均有所提升，房地产反而受行业影响，营收与利润出现了不同程度下滑，地产业务结算受减值影响拖累，但建发集团供应链业务业绩稳健，有效对冲了来自地产下行的冲击波，整体业绩表现相比绝大多数房企利润下滑甚至亏损更具弹性，供应链业务如同安全垫，缓冲了地产业务利润的下滑。

对比之下，建发房地产业务的利润率远高于供应链业务。有券商在报告中指出，建发房产投销表现优于行业平均，恢复弹性较大，并预计未来业绩稳步增长：公司2022年房地产总销售金额2097亿元，同比-3.6%；其中子公司建发房产销售金额1782亿元，同比逆势增长1.6%，行业排名升至第10（2021年排名第211）。

因应国资改革的大方向，建发集团内部也有提升投资效率的需求。既然房地产业务有较高的利润贡献，那么提速发展也就不奇怪了。

于是，利用国资改革的窗口利好，建发房产在融资上发力，通过优化财务结构实现加杠杆发展。据建发集团2022年度第四期中票募集说明书，截至2022年11月1日，建发集团及旗下各公司已发行约350亿元的中票、公司债、超短融等。

建发股份及建发房产、联发集团的募集资金用途多为偿还借款、补充流动资金。

2022年12月底，建发股份又公布了150亿元可续期公司债及50亿元公司债的计划。2023年2月，发改委同意建发发行不超过45亿元公司债。

作为房产上市公司平台，建发国际也于2022年通过两次配股合计募集了13亿港元，募资将用于偿还贷款。

此外，2023年2月24日，上交所公司债券项目信息平台显示，建发股份两笔2023年面向专业投资者公开发行可续期公司债券，项目状态更新为“已受理”，拟发行金额共200亿元。融资均拟用于偿还有息债务、项目建设及补充流动资金等法律法规允许的用途。

4月24日，建发集团公告拟发行2023 年度第一期5亿元中期票据，发行金额上限10亿元，期限为5年，利率尚未厘定，预计于4月28日起息，5月4日上市。

从建发集团方面对外界的反馈可见，这些募资多用于偿还发银行贷款、信用债等，且债务不涉及房地产板块业务，主要是为了优化债务结构，降低融资成本。

虽然目前聚焦房地产业务有助于提升利润贡献，但建发集团投资多个业务领域，旗下有供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、新兴产业投资等五大核心主业。从财报数据可见，供应链可以做大营收盘，房地产可以贡献高利润，相辅相成理论上是可以对冲不同行业的周期风险的。

而且，从建发集团追求产业链闭环布局这一角度来看，建发房产也是可以实现高效投资运转的。建发房产以房地产开发为核心，业务却贯穿房地产全产业链。比如，建发房产控股的建发国际，又控股了建发物业和建发合诚。其中，建发国际主要负责房地产开发业务，处于产业链的核心位置。建发物业则负责物业服务，位于产业链后端；建发合诚则负责设计施工，位于产业链前端。

“条条大路通罗马，有的人一出生就在罗马”。建发房产犹如天赋异禀，抓住了国资房企融资与投资的窗口期，借行业新周期实现扩张。但它又担负着集团提升资产周转效率的重担，能否生生不息，也有待市场检验。