小区居民自治意识逐年提升 北京通州法院审案坚持上前一步|重点聚焦

2022年12月16日，北京通州法院召开涉业主委员会案件审理情况新闻通报会。

通州法院台湖法庭对近五年涉业委会案件进行调研分析，梳理业委会在筹备和运行过程中法治难点和堵点，司法助力业委会依法规范运行，提升市民生活质量，办好群众身边的“关键小事”。

小区居民自治意识增强 以业委会为原告案件逐年攀升

(资料图片仅供参考)

2020年5月，《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）实施，该条例是《北京市物业管理办法》出台十年后北京市又诞生一部事关物业管理的重磅地方性法规。条例中，北京市创新性地提出组建具备过渡性质的“物管会”，将公共收益单独列账、支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理等一系列举措，并推动符合条件物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会（以下简称业委会）。根据2022年北京市政府工作报告重点任务清单及实事事项三季度工作进展情况，截至8月20日，全市业委会（物管会）组建率已达到96.8%，较条例实施前的11.9%大幅攀升，全市住宅小区的管理逐渐规范化。但随着业委会日趋普及，涉及业委会纠纷数量呈现出增长态势。

通州法院台湖法庭负责人梁联林介绍，近五年，通州法院共审理涉及业委会案件51件。

从案由分布情况来看，近五年，北京通州法院受理的涉业委会纠纷包括合同、物权、人格权三大类共十三种，较为庞杂。除业主知情权、业主撤销权、业主共有权、建筑物区分所有权以及排除妨害等传统涉业委会纠纷外，法官还关注到以业委会为原告的案件数量正在逐年攀升，其中，以物业服务合同纠纷和人格权纠纷较为突出。

五年来，通州法院受理涉业委会物业服务合同纠纷18件，占审理案件总数的35.3%，这与业委会可作为物业管理人的制度设计相关，亦反映出部分小区自治意识增强。此外，涉业委会及业委会委员名誉权纠纷案件数量增长亦应值得关注。随着小区业主微信群的普及，部分业主对业委会行使建议、监督权时不注重方式、方法，业委会对业主维权未予理解和正当处理，彼此间存在宣泄情绪、相互诋毁等行为，继而产生涉名誉权等人格权纠纷。

从涉诉主体看，主要为业主、业主委员会。除此之外，建设单位、物业服务企业、村（居）委员会、街道办事处等亦有所涉及，呈现主体类型多样化的特点。从主体分布上看，业委会作为共同诉讼主体的案件比重较高，共计18件，占比为35.3%。其中，业委会作为共同原告案件7件，作为共同被告案件11件。业委会所涉纠纷不仅牵涉多方主体，并且同类主体内部、不同主体之间往往联系密切、利益交织、纠纷牵连，易导致疑难复杂案件。

法官向前一步赋能增效 府院联动凝聚解纷合力

通州法院台湖法庭副庭长许多清在谈到涉业主委会案件审理主要举措时介绍，为加快建设国际一流和谐宜居之都，充分发挥业委会促进基层自治的积极作用，营造和谐、舒适、优美的安居环境，不断提高人民群众的幸福感，通州法院坚持党建引领，聚焦副中心功能定位，充分发挥司法职能，畅联各方主体，共同构建“全域共治”的市域治理体系。

随着《条例》实施，各小区陆续着手成立业委会（物管会）。为推动业委会（物管会）依法成立、高效履职，台湖法庭坚持“向前一步”。一方面，聚焦《民法典》《条例》等法律法规，制作物管会、业委会设立流程指引示意图，并通过“问答”的形式，详细介绍新《条例》实施背景、注意事项，把好设立程序关；另一方面，充分发挥审判职能和社区（村）“一站式”多元解纷工作站优势，主动参与小区业委会筹备座谈会，对成立过程中可能存在的困难和阻力给予法律指导，提升业委会运行工作效能。

通州法院坚持党建引领，一方面，积极融入属地党委政府领导的基层社会治理体系，对接“街乡吹哨，部门报到”“接诉即办”等基层治理机制，定期参加属地政府“12345”接诉即办协调会，针对涉业委会纠纷派单，通州法院坚持主动介入，为相关问题问诊把脉，提供法律支持和建议，引导矛盾纠纷通过法治方式妥善化解。另一方面，针对进入诉讼程序的涉业委会纠纷，紧紧依靠属地党委政府，通过协调住建部门、街乡政府，聚焦业主、业委会关注的核心问题，提供“一揽子”解决方案，推动矛盾就地化解、实质解纷。

随着业委会的日趋普及，涉业委会纠纷案件数量短期内将呈现出递增态势。为此，通州法院组建专业化团队对涉业委会纠纷进行专题调研，分类研讨，建立涉业委会纠纷典型案例库、提炼裁判规则、形成解纷思路。在此基础上，加大普法宣传力度，借助京法巡回讲堂、通法公开课、巡回审判等工作机制，以案释法，增强业委会和业主的法治意识，增进彼此的理解，继而形成互信共治的良性循环。

针对涉业委会纠纷反馈的基层治理难点和堵点，通州法院积极延伸审判职能，推动司法建议面向多元主体，分类提示、化解潜在风险和矛盾。对于住建委、街乡政府等主管部门，司法建议侧重于《条例》的落实情况，并着重关注《条例》尚可细化解读的内容以及实践下产生的新问题，为各单位堵漏建制、综合施治提供法治方案，以期达到“建议一次、治理一片”的效果；对于业委会、物业服务相关企业等主体的建议则以其自身工作的规范性、合法性为主要方向，针对既有问题和潜在风险，督促其及时整改，诉前化解。对编发的司法建议入库，动态调整，跟踪了解，确保司法建议落地见效，实现举一反三的效果。

业委会组建物业自管小区 居民不交物业费被起诉

2012年6月，通州区B小区召开业主临时大会，决议物业管理方式，同月业委会公布决议：1.对小区物业实行自管；2.授权业委会注册组建小区社区服务中心。

根据上述决议，涉诉小区没有再行选聘物业服务企业，而是由业委会自聘物业人员进行物业服务，同时业委会与其他相关单位还就涉诉小区相关物业服务进行了约定。

根据业委会发布的《自管方案》，现行物业费较原物业公司降低5%收取，年度物业费结余及公共设施收益结余滚存到下一年度，用于更新设施或冲抵物业费。因刘某未向业委会支付2012年7月23日至2021年7月22日的物业费，业委会起诉，刘某以相关网络未找到业委会主体资质信息，不确认业委会是否合法合规为由抗辩。

法官认为，业委会经业主大会授权负责本小区的物业服务，与业主之间形成了物业服务法律关系，这种特殊的物业服务法律关系是基于法律的许可和业主的自治产生，并非基于合同。业委会因从事物业服务的公共事务而有权向业主收取物业服务费用，该项权利可依民事诉讼获得保护。刘某作为涉诉小区的业主，在享有业主权利的同时应当依法承担义务，其有义务按时交纳物业服务费用。故通州法院判决要求刘某支付2012年至2021年期间欠缴的物业服务费。

涉案小区按规定成立业主大会并授权业委会负责本小区的物业管理，具有法律依据和自治根基，法院依法予以保护，并通过裁判为业委会自管物业的资质正名，一方面，为既有的自管小区吃下“定心丸”，有利于化解潜在的业主拒不缴纳物业费的纠纷，另一方面，也为其他具备条件的小区实现物业自管提供了参考路径。

文/北京青年报记者 董振杰

编辑/王朝